приходилось заключать практически каждому в нашей стране. Споры между собственником жилья и квартиросъемщиками чаще возникают в связи с тем, что стороны не составили письменный.

В отличие от договора социального найма, договор найма жилого помещения регулируется гражданским кодексом РФ, а не жилищным.

В соответствии с положениями ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения, это договор в котором собственник жилого помещения, или его законный распорядитель, с одной стороны, предоставляют гражданину в пользование жилое помещение по его прямому назначению за определенную плату, на определенный срок.

Срок договора найма жилого помещения

Из определения договора найма (коммерческого) жилого помещения следует, что это срочный договор который заключается на срок не свыше 5 лет. Если в договоре не был оговорен срок его действия, то считается, что договор заключен на пять лет.

Гражданский кодекс выделяет краткосрочный договор жилищного найма, то есть договор найма жилого помещения на срок до одного года. Особенность краткосрочного договора жилищного найма состоит в том, что на этот договор не распространяются правила о правах совместно проживающих с нанимателем лиц, о преимущественном праве на заключение договора на новый срок, положения о временных жильцах, о замене нанимателя на лицо совместно проживающего с ним.

Краткосрочный договор жилищного найма более выгодней наймодателю, так как по этому договору на него возлагается меньше обязанностей, его легче расторгнуть при несоблюдении условий договора.

Стороны договора найма жилого помещения

Сторона договора сдающее жилье в наем называется наймодателем. Сторона принимающее жилье в пользование, называется нанимателем.

Наймодателем может быть как физическое лицо, так и юридическое. В отличие от наймодателя, нанимателем в этом договоре может быть только физическое лицо. Если нанимателем является юридическое лицо, то оформления отношений по найма производится путем заключения договора аренды.

Наймодателем договора найма жилого помещения является собственник жилого помещения, или лицо которому собственник предоставил право выступать от его имени.

Постоянно проживающие вместе с нанимателем, имеют равные права с нанимателем, однако стороной договора эти лица не являются стороной договора и не несут по этому договору никаких обязательств. За действия лиц постоянно проживающих с нанимателем несет сторона договора- наниматель

Лица, проживающие с нанимателем, могут быть сразу при заключении договора, а могут появиться уже в период действия договора. В последнем случае необходимо наличие определенных условий. Во-первых, согласие наймодателя, во-вторых, с согласие всех проживающих с нанимателем лиц, наличие достаточной нормы площади. Эти правила не действуют при вселении несовершеннолетних членов семьи.

Лица, постоянно проживающие с нанимателем, перечисляются в договоре найма. Если наймодатель захочет, чтобы эти лица так же несли ответственность по договору, то их нужно указывать в договоре как нанимателей. Таким образом, нанимателей по договору найма жилого помещения будет несколько и ответственность по договору, они будут нести солидарно. Перечень лиц постоянно проживающих с нанимателем, является существенным условием договора жилищного найма.

Объект договора найма

Сдаваться в наем по договору найма жилого помещения может только жилое, изолированное помещение, которое по своим характеристикам пригодно для проживания людей. То есть, это жилой дом, квартира или какая-то их часть. Такое помещение должно быть зарегистрировано как жилое, отвечать требованиям строительных, пожарно-технических, санитарных и жилищных норм.

Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения должен обязательно заключаться в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора не влечет его недействительность, но влечет неблагоприятные последствия для сторон, поскольку в этом случае стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение факта заключения договора и его условий. Факт заключения договора и условия договора могут подтверждаться другими письменными доказательствами, но на практике они бывают очень редко.

Цена договора найма

Цена договора найма жилого помещения является существенным условием договора. Если наймодателем является государственный или муниципальный орган, то при определении квартирной платы наймодатель обязан руководствоваться размерами оплаты устанавливаемые органами местного самоуправления при сдаче жилого фонда в аренду. Наймодатель физическое лицо при определении цены договора руководствуется ценами на рынке жилья и жилищными характеристиками сдаваемого помещения.

Обязанности сторон

Основной обязанность наймодателя в договоре жилищного найма является предоставление в пользование жилого помещения, являющегося объектом договора.

В соответствии с положениями гражданского кодекса наймодатель обязан производить капитальный ремонт жилого помещения, если эта обязанность не возложена по условиям договора на нанимателя. Если наймодатель не выполняет своих обязанностей по проведению капитального ремонта, наниматель вправе сделать его сам и отнести все расходы по смете на наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить квартирную плату в оговоренный договором срок и оплачивать коммунальные платежи, если эта обязанность договором возложена на него.

Наниматель обязан производить текущий ремонт жилого помещения за свой счет, если по договору эта обязанность не возложена на наймодателя.

Наниматель вправе сдавать жилье в поднаем, и вселять временных жильцов. Это право не распространяется на краткосрочный договор найма.

Расторжение договора найма жилого помещения

Договор жилищного найма может быть расторгнут по решению суда:

  1. Если наниматель не вносит квартирную плату шесть месяцев. При краткосрочном договоре жилищного найма более двух раз.
  2. Если наниматель и проживающие с ним лиц используют жилое помещение не по назначению, портят и разрушают его, нарушают правила пользования жилым помещением.
  3. Если жилое помещение стало аварийным и непригодным для проживания.

Суд может и не выселить нанимателя из жилого помещения, а дать ему срок до 1 года для устранения допущенных нарушений договора. Если эти нарушения не будут устранены в установленный судом срок, то по повторному заявлению наймодателя суд расторгает договор жилищного найма . Однако, и в этом случае, суд может отсрочить исполнение судебного решения на срок до одного года

Это еще раз подтверждает мнение о том, что наймодателю выгодней заключать с нанимателем краткосрочный договор.

После расторжения договора найма наниматель и постоянно проживающие с ним лица подлежат выселению.

Составление договора найма жилого помещения

При составлении договора найма жилого помещения необходимо подробно оговорить все его условия, особенно основные: какое жилое помещение или его часть передается в пользование, его площадь, техническое состояние, удобства. Какую квартирную плату, в каком порядке, в какой срок должен вносить наниматель. Если жилое помещение сдается вместе с мебелью в договоре или в отдельном приложении к нему перечисляется вся мебель с указанием ее стоимости и порядок возмещения ущерба в случае ее порчи.

Рынок недвижимости не стоит на месте. Каждый день люди ищут себе жилье, меняют, продают, сдают. Если у вас нет собственного «угла», то приходится снимать комнату, квартиру или дом. Как не попасть впросак, каковы особенности заключения договора? Об отдельных нюансах найма жилого помещения сегодня и поговорим.

Понятие найма

На сегодняшний день заключение данного договора регулируется положениями Гражданского кодекса РФ.

Первая сторона именуется наймодателем, вторая - нанимателем. В качестве последнего по данному договору не может выступать юридическое лицо. Для них закон предусматривает заключение аренды, при этом жилье должно использоваться только для заселения граждан.

Найм различают краткосрочный (до 1 года) и долгосрочный. Основная особенность - необходимость государственной регистрации обременения прав собственника на жилье во втором случае.

Некоторые часто путают понятие найма и аренды. С юридической точки зрения это разные институты. Рассмотрим главные отличия:

  1. Нанимателем может выступать только гражданин, арендатором - также и юридическое лицо.
  2. Объектом рассматриваемого договора является исключительно жилые помещения, аренды - может быть движимое и недвижимое имущество (в основном, производственные, офисы и пр.).
  3. Аренда может быть бессрочная, найм - не более 5 лет.
  4. Договор аренды недвижимости всегда необходимо регистрировать в госорганах, найма - оформленный только на срок более 1 года.

Объект

В качестве такового по договору найма между физическими лицами может выступать годное для постоянного проживания изолированное жилое помещение: дом, квартира, ее часть и пр.

Такое качество, как пригодность определяется в соответствии с требованиями жилищного законодательства РФ (ЖК, Постановление правительства от 2006 г. № 47).

В помещении для признания его жилым должны иметься в наличии необходимые инженерно-технические системы: водоснабжение, водоотведение, отопление, канализация, электричество, газ (где имеется). В деревнях и иных селениях допускается отсутствие канализации и водопровода в 1-2-этажных зданиях.

Эти системы должны соответствовать санитарным нормам.

Если дом этажностью выше 5, то должен иметься лифт. В подвале или цоколе не может располагаться жилое помещение. Конструкции и фундамент жилого дома не должны иметь повреждений, приводящих к разрушению.

Это неполный перечень условий для признания объекта жилым, остальные можно найти в Постановлении Правительства.

Наймодатель: его статус

В качестве данного лица закон рассматривает собственника жилья либо гражданина, им уполномоченного (например, по нотариальной доверенности).

Отсюда следует, что, заключая договор найма жилого помещения, следует проверить полномочия наймодателя. Бывают и случаи мошенничества, когда лицо сдает квартиру и получает задаток за несколько месяцев вперед, не имея на это прав. Восстановить изначальное положение в данной ситуации будет весьма проблематично.

Основные права наймодателя:

  • входить в жилое помещение, контролировать состояние и сохранность находящегося в нем имущества;
  • на получение оплаты за съем;
  • давать согласие на размещение неоговоренных в договоре жильцов;
  • запрещать содержание животных.

Обязанности:

  • передать помещение свободным, в состоянии, пригодном для проживания;
  • осуществлять надлежащим образом эксплуатацию жилого дома, где расположена квартира;
  • предоставлять нанимателю за плату коммунальные услуги;
  • обеспечивать проведение ремонта общего имущества МКД.

Наниматель: права и обязанности

В качестве данной стороны договора может выступать только физическое лицо.

Если вместе с нанимателем заселяются иные члены семьи, об этом должно быть указано в соглашении.

В случае если они возникли позже момента подписания договора найма жилого помещения, то вселяются с согласия наймодателя и иных жильцов при соблюдении норм соответствия площади.

Права они имеют такие же, как основной квартиросъемщик. Данные лица могут заключить договор с указанным лицом, известив при этом наймодателя, о солидарной ответственности перед собственником жилья. В таком случае они будут являться сонанимателями. Этот статус дает им равную ответственность по оплате коммунальных платежей, содержанию жилого помещения и пр.

  • на предоставление помещения в надлежащем состоянии, пригодном для проживания, и в соответствии с условиями договора;
  • на снабжение качественными коммунальными услугами;
  • производить переустройство/реконструкцию помещения только с согласия наймодателя;
  • вселять иных членов семьи, постоянно с ним проживающих, с разрешения собственника при соблюдении нормы площади на 1 человека (в случае несовершеннолетних детей - не требуется);
  • преимущественное право на заключение договора на новый срок;
  • заключать соглашения о поднайме с согласия владельца.

Обязанности:

  • эксплуатировать жилье в соответствии с его назначением - для проживания граждан;
  • сохранять состояние помещения, существовавшее в момент сдачи внаем;
  • вносить плату в соответствии с условиями договора;
  • оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено соглашением;
  • ответственен за действия лиц, совместно с ним проживающих.

К такой категории закон относит лиц, которые проживают в съемном жилом помещении безвозмездно по инициативе нанимателя с предварительного согласия хозяина. Они еще именуются пользователями.

Наймодатель может запретить вселять данных лиц, если не соблюдается норма площади жилья на одного человека. Отвечать за их действия будет наниматель.

Период проживания таких граждан не может быть более 6 месяцев.

Они должны выехать по истечении срока, согласованного в момент заселения. Если таковой не был установлен, то в течение недели с предъявления такого требования.

Социальный найм

Это разновидность рассматриваемого нами в данной статье понятия. Основное отличие - собственником выступает государственный или муниципальный орган. Указанные правоотношения регулируются положениями Жилищного кодекса РФ.

Уже в самом названии "социальный наем жилого помещения" кроется его цель: помощь малоимущим слоям населения, которые признаны нуждающимися. С них не берется плата, но исполнять обязанность по внесению коммунальных платежей, ремонту они должны.

Ввиду этого, жилое помещение социального найма могут получить только лица, признанные нуждающимся и поставленные на соответствующий учет. Квартиры предоставляются в порядке очередности. Для постановки на учет в разных регионах свои критерии, при этом при заселении учитывается норма - не менее 18 кв. м на 1 человека.

Социальный наем и найм жилого помещения в коммерческих целях заключаются по договору. Основным отличием первого договора в статусе нанимателя является то, что лица, проживающие с ним, несут равные права и обязанности, имеют право на заключение соглашения после смерти основного квартиросъемщика.

Наем жилого помещения в данной ситуации не ограничен каким-либо сроком.

Обязанности собственника практически такие же, к ним добавляется еще исполнение капитального ремонта.

Особенностью договора является также то, что наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением жилья (в т. ч. благоустроенного) или без такового. В первом случае это может произойти по причине реконструкции и капремонта дома, сноса, перевода в нежилое, признания непригодным для проживания, передачи религиозным организациям. Неблагоустроенное помещение может быть предоставлено гражданам, которые более 6 месяцев без наличия уважительных причин не вносят «коммуналку». И совсем без ничего могут выселить лиц, которые используют жилье не по назначению, разрушают его, неоднократно нарушают права соседей, а также персон, лишенных родительских прав.

Все эти процедуры производятся только в судебном порядке.

Плата. Срок

Коммерческий наем жилого помещения отличается от социального по этим двум важным условиям.

Сумма оплаты согласуется сторонами и указывается в договоре. Исключение составляют случаи, когда законом установлен максимальный размер, который не может быть превышен. Срок ее внесения может быть установлен аналогично (ежемесячно, ежеквартально, раз в 2 месяца и пр.) Если момент оплаты не прописан в договоре, то эту обязанность необходимо исполнять раз в месяц.

Наймодатель не может сам единолично изменить размер суммы, если иное не прописано в соглашении или законе.

Обычно предусматривается, что повышение производится 1 раз в год.

Договор найма жилого помещения между физическими лицами, заключаемый на период до 1 года, именуется краткосрочным. К нему не применяются положения ГК РФ о вселении постоянно проживающих домочадцев, временных гостей, поднайме, о замене главного съемщика, преимущественном праве на заключение нового соглашения, отсрочке его расторжения по судебному решению.

Предельный срок по закону составляет 5 лет. Если в договоре это условие не определено, то он считается действующим до истечения указанного периода.

Форма

Договор найма жилого помещения физическими лицами заключается обязательно в письменном виде.

В случае если срок действия такого соглашения более 1 года, то обременение права собственности владельца жилья необходимо зарегистрировать в государственных органах.

При несоблюдении данного требования сделка будет считаться ничтожной.

Как же выглядит образец договора найма жилого помещения между физическими лицами? Давайте перейдем к практике. Обычно структура документа строится следующим образом:

  • наименование договора;
  • место заключения, дата;
  • Ф. И. О. наймодателя и квартиросъемщика, место и дата рождения, паспортные данные, адреса;
  • 1 раздел - предмет договора: указывается, что для проживания передается объект, его характеристики, местоположение, информация о собственнике, вселяемых с нанимателем лицах;
  • 2 раздел - права и обязанности: основные цитируются из ГК РФ, можно дополнить своими (запрет на содержание животных и пр.);
  • 3 глава - о сумме оплаты и порядке ее внесения, в т. ч. указывается валюта расчетов, вопрос об исполнении коммунальных платежей, может быть прописано условие о залоге для надлежащего исполнения обязательств;
  • 4 - срок;
  • 5 - ответственность сторон;
  • 6 - расторжение договора, пролонгация: за основу могут быть взяты пункты закона + добавлены свои, не противоречащие ему;
  • 7 - прочие условия: здесь указывается количество экземпляров соглашения, способ решения споров, определяется их подсудность, порядок изменения и дополнения условий;
  • 8 - подписи сторон, их контактные данные;
  • приложение № 1: акт приема-передачи;
  • приложение № 2: находящегося в помещении, с указанием рыночной стоимости.

Как выглядит образец договора найма жилого помещения, смотрите на фото выше. Как можно заметить, документ должен содержать обязательные «законные» элементы:

  • шапку с названием договора, сторон, датой и местом заключения договора;
  • наименование объекта;
  • срок;
  • порядок оплаты и сумма (в случае отсутствия будет договор пользования безвозмездный);
  • подписи сторон;
  • акт приема-передачи.

Иные элементы являются факультативными, если вы их не пропишете (права и обязанности, расторжение, ответственность и пр.), данные вопросы будут регламентироваться положениями ГК РФ.

Расторжение

Указанная процедура может проводиться как по соглашению сторон, инициативе квартиросъемщика с обязательным предупреждением наймодателя за 3 месяца, так и с подачи последнего по решению суда в определенных случаях, которые мы сейчас рассмотрим.

Итак, к судебным основаниям относятся:

  • наниматель не платит за жилье 6 и более месяцев, если соглашением не установлено иное, при краткосрочном найме - при двукратном невнесении суммы;
  • жильцы портят или разрушают помещение;
  • используют его не по назначению или систематически нарушают права соседей (право на обращение с иском возникает после первого предупреждения в случае отсутствия реакции);
  • аварийное состояние объекта, признание непригодным;
  • иные, предусмотренные ЖК РФ.

По двум последним причинам договор может быть расторгнут по требованию любой из его сторон.

Суд может по своей инициативе или просьбе нанимателя предоставить последнему срок до 1 года для ликвидации тех нарушений, из-за которых наймодатель обратился с иском. При отсутствии адекватной реакции квартиросъемщика в указанный период в виде «работы над ошибками» владелец может повторно обратиться в суд с теми же требованиями, и суд примет его сторону.

В случае расторжения договора наниматель и иные домочадцы подлежат выселению по данному решению. При этом он может просить отсрочить исполнение принятого акта также на срок не более года.

Судебные основания для расторжения договора социального найма жилого помещения практически идентичны вышеуказанным. Он считается прекращенным также с момента выезда нанимателя на новое место жительства, со смертью одиноко проживающего квартиросъемщика, ввиду разрушения помещения.

Судебные споры

Это основной метод защиты прав сторон по договору в случае, если мирным путем не удалось договориться.

При этом стоит отметить, что всю досудебную переписку, в частности предупреждения об устранении нарушения прав, письма, предложения о пролонгации договора, об изменении его условий, лучше вести письменно. Так будет легче отстоять свою позицию при возможной судебной тяжбе.

Конечно, от недобросовестных нанимателей не защищен никто. Представьте, вы сдаете отремонтированную квартиру со всеми удобствами, мебелью, техникой и пр. Квартиросъемщики показались миловидной молодой парой. Вы, не утруждаясь, скачали в сети и подписали распечатанный шаблон договора найма. Вместе с тем, придя в квартиру через месяц, обнаружили испорченную мебель, прокуренный ковер, большую собаку, ободравшую обои и дверь, и гору тараканов на немытой посуде. Каковы же ваши действия в данной ситуации? Сначала необходимо зафиксировать все увиденное: с помощью видео, фото с отображением даты, соседей - путем составления акта в присутствии самого нанимателя. Выдать последнему предупреждение об устранении нарушений и пригрозить выселением через суд, установить разумный срок на ликвидацию «кошмара».

Этот пример, наглядно демонстрирует последствия, к которым может привести халатный подход к оформлению документов, отсутствие изначального определения границ дозволенного.

В данном случае стоит сразу оговориться, что в договор найма помещения, образец которого представлен в обзоре, перед его заключением лучше внести пункты о возможности содержания домашних животных. А также опись имеющегося имущества и его стоимость.

Если по истечении установленного срока жилец не примет никаких мер, то можете смело идти в суд с исковым по основанию «порча и разрушение жилья», возможно, там будет и «систематическое нарушение прав соседей», а также требовать возмещения вам убытков.

В любом случае перед судом нужно собрать весомую доказательную базу.

Что касается сферы прав нанимателей, то здесь часто встречается нарушение в виде немотивированного повышения платы. Закон прописывает, что одностороннее изменение не допускается, если иное не предусмотрено договором. Когда такой оговорки нет, сумма должна быть неизменной на протяжении срока действия соглашения. В таких случаях редко встречаются тяжбы: люди либо договариваются, либо ищут более приемлемый вариант, поскольку судебный процесс также сопряжен с тратами и потерей времени.

Таким образом, наем жилого помещения - сфера довольно специфическая, требующая детальной проработки каждого пункта отношений. Упущение важных моментов может грозить печальными последствиями. Поэтому перед тем, как сдать или снять квартиру, заручитесь грамотным договором найма жилого помещения.

Договор найма квартиры (договор коммерческого найма жилого помещения) – соглашение двух сторон, заключается в простой письменной форме между физическими лицами, где одна из сторон наймодатель (собственник жилья), другая сторона наниматель. В случаях, когда две, либо одна из сторон по договору является юридическим лицом, оформляется договор аренды квартиры.

Основные пункты договора: предмет договора, цена за найм квартиры, сроки найма квартиры, права и обязанности сторон, а также передача квартиры и имущества. Немало важным моментом является расписка наймодателя в получении денежных средств.

Помните, грамотно составленный договор найма квартиры, поможет в дальнейшем избежать многих неприятностей! Квартиры в наем, большой выбор на - www.сайт

Вы можете обратиться к нашим специалистам за подробными консультациями в рабочее время с 10:00 до 18:00 по многоканальной линии 495 989 21 28

© VIP Апартаменты Москвы Поможем оперативно сдать или снять элитную квартиру в Москве!

ДОГОВОР НАЙМА

г. Москва «____»__________2019 г.

паспорт _________________________________________________________ выдан: ___________________ г., именуемый(ая) в дальнейшем Наймодатель, с одной стороны и __________________________________________________ паспорт ____________________ выдан: __________ г., зарегистрированный (ая) по адресу ____________________________________________________, именуемый(ая) в дальнейшем Наниматель, с другой стороны, в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель передает Нанимателю за плату во временное пользование (в наем) для проживания квартиру, расположенную по адресу: г. Москва _________________далее по тексту Квартира. Квартира передается Нанимателю согласно Акту передачи Квартиры и Имущества.

1.2. В Квартире на постоянном регистрационном учете состоят: ______________

1.3. Собственниками квартиры являются _________________________________

на основании______________________________________________________

2.ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Наймодатель обязан:

2.2. Передать Нанимателю Квартиру в пригодном для проживания состоянии (ст.676 ГКРФ), а также ключи от Квартиры, в срок и на условиях, установленных настоящим договором и законодательством РФ. Квартира передается с Имуществом в соответствии с Актом передачи Квартиры и Имущества.

2.3. Устранить, собственными силами или за свой счет, недостатки Квартиры, о которых он не сообщил при заключении настоящего договора.

2.4. Наймодатель имеет право посещать Квартиру только для проверки порядка ее использования, и состояния, в присутствии Нанимателя один раз в _______________ с предварительным согласованием даты и времени не менее чем за ______ дней до даты предполагаемого посещения.

2.5. Наниматель обязан:

2.5.1. Использовать Квартиру только для проживания, обеспечить ее сохранность, поддерживать в надлежащем состоянии (ст.678 ГК РФ), обеспечить сохранность Имущества и использовать квартиру по назначению, а также соблюдать правила общежития.

2.5.2. Своевременно сообщать Наймодателю о выявленных неисправностях элементов Квартиры. Не препятствовать посещению Наймодателем Квартиры в соответствии с условиями, установленными настоящим договором.

2.5.3. Своевременно производить плату за наем Квартиры (ст.78 ЖК РФ) и иные платежи, предусмотренные настоящим договором.

2.5.4. Освободить Квартиру по истечении срока найма, установленного настоящим договором.

2.5.5. Возместить Наймодателю вред (ущерб), причиненный Нанимателем Квартире или Имуществу в период срока найма, установленного настоящим договором.

2.6. Наниматель не в праве производить ремонт, переустройство, перепланировку Квартиры без письменного согласия Наймодателя (ст. 678 ГК).

3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ, ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ ПЛАТЫ

3.1. Настоящим договором стороны установили, что плата по настоящему договору составляет, сумму в размере (__________) (_________________) рублей в месяц.

3.2. Указанный размер оплаты является фиксированным и в одностороннем порядке изменению не подлежит.

3.3.При передаче Квартиры и Имущества Наниматель обязуется выплатить Наймодателю плату первый(ые) _______________ месяц__ действия договора, что составит (____) (__________________) рублей РФ.

3.4.В дальнейшем оплата по настоящему договору производится

3.5.Счета за: _________________________ оплачивает Наймодатель. 3.6. Счета за платные услуги МГТС, оказанные абоненту № ______ - _____ - ______ в течение срока найма, установленного настоящим договором, а также _____оплачивает Наниматель.

3.7. Все расчеты между сторонами по настоящему договору производятся в рублях РФ на день оплаты и подтверждаются документально.

4. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

4.1. При передаче Квартиры Наниматель передает Наймодателю для гарантии оплаты Нанимателем платежей, предусмотренных п. 3.6. настоящего договора, и возмещения имущественного вреда (ущерба), в соответствии с п. 2.5.5. настоящего договора, сумму в размере (___________)(___________) рублей РФ.

4.2.Указанная в п. 4.1. сумма, возвращается Нанимателю не позднее пяти банковских дней с момента окончания найма Квартиры, за вычетом задолженностей Нанимателя по платежам, предусмотренным настоящим договором, и возмещению имущественного вреда (ущерба), причиненного Квартире и Имуществу, что подтверждается Актом передачи Квартиры и Имущества, а также Актом окончания найма Квартиры. 4.3. Оплата платежей, предусмотренных п.3.6. настоящего договора, подтверждается Нанимателем документально.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1.Наймодатель гарантирует на момент подписания настоящего договора выполнение следующих условий: Квартира не сдана в наем, свободна от претензий третьих лиц, соблюдены все предусмотренные законодательством РФ условия для передачи Квартиры в наем.

5.2.Наймодатель и Наниматель вправе досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения при условии обязательного письменного предварительного уведомления второй стороны за _____________ календарных дней.

5.3. В случае досрочного расторжения Наймодателем настоящего договора, (без обязательного письменного уведомления второй стороны за ___________ календарных дней), без нарушений Нанимателем его условий и своих обязательств, Наймодатель выплачивает Нанимателю в течение трех банковских дней с момента расторжения договора штраф в размере 100% от месячной платы по настоящему договору в соответствии с п. 3.1.Возвращает плату по настоящему договору за оплаченный, но не прожитый период, а также сумму, указанную в п.4.1. настоящего договора, в соответствии с п. 4.2. настоящего договора.

5.4. В случае досрочного расторжения Нанимателем настоящего договора, (без предварительного письменного уведомления второй стороны за ______________ календарных дней), без нарушения Наймодателем его условий и своих обязательств, Наниматель выплачивает Наймодателю штраф в размере 100% от месячной платы, указанной в п. 3.1. настоящего договора.

6. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ И ИМУЩЕСТВА

6.1. Наймодатель обязуется предоставить Квартиру и Имущество во временное пользование с « ____ »_______________ 2019 г. При передаче Квартиры и Имущества сторонами оформляется Акт передачи Квартиры и Имущества.

6.2. Передача Квартиры и Имущества Наймодателю оформляется Актом окончания найма Квартиры. Квартира и Имущество передаются Нанимателем и принимаются Наймодателем в состоянии, в котором они были переданы в наем, с учетом их естественной амортизации (износа).

7. СРОКИ ПО ДОГОВОРУ

7.1. Срок договора найма устанавливается с « ____ » ________ 2019 года включительно, до «____»_________ 201__ года включительно. После окончания вышеназванного срока договор считается прекращенным. Пролонгация договора осуществляется в соответствии с разделом 8 настоящего договора. 7.2. Оплачиваемый период по настоящему договору устанавливается с «____»_________2018 г.

8. РАСТОРЖЕНИЕ И ПРОДЛЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1. Настоящий договор может быть досрочно расторгнут Наймодателем без выплаты штрафных санкций Нанимателю, в случае:

8.1.1. Задержки Нанимателем платы по настоящему договору в соответствии с п. 3.1 на срок более чем ___________ дней от срока, указанного в п. 3.4. настоящего договора.

8.1.2. Нарушения Нанимателем условий настоящего договора.

8.1.3. Систематического нарушения Нанимателем п. 2.5.1, п. 2.5.3.. настоящего договора.

8.2.Настоящий договор может быть досрочно расторгнут Нанимателем без выплаты штрафных санкций Наймодателю, в случае

8.2.1. Нарушения Наймодателем условий настоящего договора

8.2.2. Систематического нарушения Наймодателем п. 2.4. настоящего договора 8.2.3.Если Квартира в силу обстоятельств, за которые Наймодатель не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для проживания.

8.3. По истечении срока найма Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма Квартиры на новый срок.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1.Настоящий договор составлен на четырех листах в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон, имеющих равную юридическую силу.

9.2.Неотъемлемой частью настоящего договора с момента его подписания Сторонами является Акт передачи Квартиры и Имущества, составленный в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

9.3. Все исправления и дополнения по тексту настоящего договора имеют юридическую силу только при взаимном их удостоверении Сторонами или их полномочными представителями.

9.4. Все споры, возникшие между Сторонами в связи с исполнением настоящего договора, решаются путем переговоров, а в случае невозможности последних, в установленном законом порядке.

10. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

10.1. Совместно с Нанимателем в течение срока найма в Квартире будут проживать:________________________________________________________

_________________________________________________________________

_________________________________________________________________

Наймодатель:____________________________________________________

ФИО, подпись

Наниматель:_____________________________________________________

ФИО, подпись

1.Приложение № 1 к договору найма.

АКТ Передачи Квартиры и Имущества.

К Договору найма от (______)______________2019 года.

г. Москва (______)________________2019 года.

1.1. Совместно с КВАРТИРОЙ: передается в возмездное временное владение и пользование, следующее ИМУЩЕСТВО:

1._______________________________________________________________

2._______________________________________________________________

3._______________________________________________________________

4._______________________________________________________________

5._______________________________________________________________

6._______________________________________________________________

7._______________________________________________________________

8._______________________________________________________________

Наймодатель: _____________________________________________________

ФИО, подпись

Наниматель: _____________________________________________________

ФИО, подпись

© 2003-2018 VIP Апартаменты Москвы

В короткие сроки поможем снять квартиру в Москва Сити и Городе Столиц на выгодных условиях!

найма квартиры

г. ______________________ «__»__________ 20___ г.

(ФИО собственника квартиры)

именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и_________________________

_______________________________________________________________________________,

(ФИО гражданина-нанимателя)

именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о

нижеследующем.

1. Предмет договора и другие общие положения.

1.1. Квартира принадлежит (ФИО)__________________________________________________

________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

на основании (документ о праве)____________________________________________________

________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

1.2. Наймодатель передает Нанимателю и постоянно проживающим с ним лицам:

1.______________________________________________________________________________

2.______________________________________________________________________________

3.______________________________________________________________________________

свободную изолированную квартиру, пригодную для постоянного проживания в ней,

находящуюся по адресу:

_______________________________________________________________________________,

состоящую из ______ комнат, общей площадью - _______ кв.м, жилой площадью - ________

пользование для проживания.

Наличие телефона: тел. № _____________________________________________.

1.3. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные права по

пользованию помещением. Отношения между Нанимателем и такими гражданами

определяются законом.

Ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с

Нанимателем, в случае нарушения ими условий настоящего договора найма, несет

Наниматель.

1.4. Другие граждане могут быть вселены в помещение с согласия Наймодателя, Нанимателя

и граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в качестве постоянно проживающих с

Нанимателем. Несовершеннолетние дети вселяются без согласия Наймодателя.

1.5. Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, не вправе разрешить

проживание в помещении временным жильцам (пользователям).

1.6. Недостатки жилого помещения на момент передачи указываются в Приложении № 1 к

договору - Передаточном акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.7. Наймодатель передает жилое помещение с имуществом согласно Приложению № 1.

1.8. Срок аренды жилого помещения устанавливается с «____»___________20__г. по

«____»_____________ 20___ г. (до 5 лет).

1.9. Плата за помещение составляет _____________________________ (сумма) и вносится в

следующие сроки: ______________________________________.

1.10. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается.

2. Обязанности сторон по настоящему договору

2.1. Наймодатель обязуется:

2.1.1. Передать Нанимателю благоустроенное жилое помещение, пригодное для проживания,

отвечающее санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым

помещениям.

2.1.2. Возвратить Нанимателю залог за сохранность имущества, переданного внаем при

выезде Нанимателя из жилого помещения при предъявлении оплаченных счетов и

сохранности переданного имущества.

2.1.3. Предупредить Нанимателя о готовящемся отчуждении жилого помещения (мене,

продаже, дарении и т.д.) за три месяца до отчуждения.

2.1.4. Нести ответственность за недостатки сданного внаем жилого помещения и

находящегося в нем имущества, препятствующие пользованию им, даже если во время

заключения договора не знал об этих недостатках.

2.1.5. Устранять последствия аварий и повреждений, произошедших не по вине Нанимателя,

своими силами.

2.1.6. Предоставить Нанимателю возможность проживать в жилом помещении в течение

Календарных дней со дня получения Нанимателем извещения о

досрочном расторжении настоящего договора. Извещение должно быть оформлено

письменно.

2.2. Наймодатель вправе один раз в месяц осуществлять проверку порядка использования

Нанимателем состояния жилого помещения и имущества в предварительно согласованное с

Нанимателем время.

2.3. Наймодатель вправе предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных

условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления настоящего договора в

связи с решением не сдавать в течение не менее года помещение в наем (если Наймодатель

не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор

считается продленным на тех же условиях и на тот же срок).

2.4. Наймодатель подтверждает, что на момент подписания настоящего договора:

Жилое помещение не находится под залогом, арестом, не обременено ничьими правами

либо обязательствами Наймодателя;

Получено согласие всех лиц, постоянно зарегистрированных в жилом помещении.

2.5. Наниматель обязуется:

2.5.1. Использовать жилое помещение только для собственного проживания и проживания

лиц, указанных в договоре.

2.5.2. Своевременно вносить плату за пользование жилым помещением.

помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

2.5.4. Бережно относиться к имуществу, находящемуся в жилом помещении.

2.5.5. Устранять последствия аварий, произошедших в жилом помещении по вине

Нанимателя.

2.5.6. Соблюдать правила проживания в доме, в котором находится жилое помещение.

2.5.7. Беспрепятственно допускать Наймодателя в жилое помещение с целью проверки ее

использования в соответствии с пунктом 2.2. настоящего договора.

2.5.8. Возвратить жилое помещение и имущество Наймодателю в том же состоянии, в

котором они были переданы внаем с учетом естественного физического износа.

2.5.9. Перед выездом, если счета за телефонные переговоры еще не получены, справиться в

АТС об их сумме и оставить Наймодателю необходимую сумму для их оплаты.

2.5.10. В случае обнаружения хищения, нанесения ущерба в результате пожара,

противоправных действий третьих лиц, незамедлительно известить об этом Наймодателя, а

при его отсутствии - заявить об этом в соответствующие компетентные органы.

2.6. Наниматель не вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем:

2.6.1. Устанавливать оборудование в жилом помещении (укрепление дверей, установка

сигнализаций и охранных систем и т.д.).

2.6.2. Передавать жилое помещение третьим лицам, а также сдавать жилое помещение в

2.6.3. Осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения.

2.6.4. Н вправе беспрепятственно пользоваться переданным внаем жилым помещением в

течение всего срока действия найма совместно с указанными в пункте 1.2. настоящего

договора лицами.

3. Расторжение настоящего договора

3.1. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое

время расторгнуть настоящий договор с письменным предупреждением Наймодателя за три

3.2. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию

Наймодателя в случаях:

Невнесения Нанимателем платы более двух раз по истечении установленного настоящим

договором срока платежа;

Разрушения или порчи помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия

которых он отвечает.

3.3. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из

сторон договора, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а

также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным

законодательством.

3.4. Если после предупреждения Нанимателя о необходимости устранения нарушения,

Наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, продолжают

использовать помещение не по назначению или нарушать права и интересы своих соседей,

Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма.

3.5. В случае расторжения договора найма в судебном порядке Наниматель и другие

граждане, проживающие в помещении к моменту расторжения договора, подлежат

выселению из помещения.

4. Заключительные положения

4.1. По требованию Нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с

согласия Наймодателя Наниматель в настоящем договоре может быть заменен одним из

совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с Нанимателем.

4.2. В случае смерти Нанимателя или его выбытия из помещения договор продолжает

действовать на тех же условиях, а Нанимателем становится один из граждан, постоянно

проживающих с прежним Нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое

согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в помещении, становятся

сонанимателями.

4.3. По истечении срока настоящего договора Наниматель имеет преимущественное право на

заключение договора найма помещения на новый срок.

4.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания, заключен в ______

экземплярах.

4.5. Адреса и реквизиты сторон:

Наймодатель: ___________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

Наниматель:_____________________________________________________________________

паспорт: серия _______________, номер ________________________, выдан ______________

________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

Подписи сторон:

Наймодатель ___________________ Наниматель _________________

Вам понравился материал? Вы можете угостить автора чашечкой ароматного кофе и оставить ему доброе пожелание 🙂


Ваше угощение будет обязательно доставлено до автора. Чашка кофе - это не много, но она согревает и придает силы творить дальше. Вы можете выбрать, чем угостить автора.

Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.

Крепкий эспрессо за 110 руб.

Восхитительное Латте за 175 руб.

X Хотите оставить пожелание для автора?

Оставить пожелание Пропустить

Какой договор заключать, если сдаешь квартиру – договор аренды или договор найма жилого помещения? Какие проблемы создает договор найма жилого помещения? Почему все стараются заключить договор аренды?

Вы решили снять квартиру, и Вам предлагают заключить договор — какую форму выбрать? Поговорим о различиях в условиях договоров аренды и найма жилого помещения.

Основные отличия договора аренды от договора найма:

Как правильно заключать договор найма жилого помещения:

Основные отличия договора аренды от договора найма

Для понимания разницы между этими двумя видами договоров для начала вспомним главы Гражданского кодекса РФ, которые содержат правовые нормы, регулирующие рассматриваемые виды договоров.

До сих пор, многие юристы спорят о причинах побудивших авторов первой редакции Гражданского кодекса РФ (1996 г.) разделить договор найма жилого помещения и договор аренды, но на данный момент – это два разных вида договора.

О спойлерах. В серых полосах скрыт различный текст, например правовых норм или комментарии автора. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску - чтобы скрыть, нажмите еще раз.

Spoiler

Для неспециалистов в праве напомним, что структура Гражданского кодекса РФ позволяет определить – различные договора перед нами или нет из-за включения договоров общего типа в одну главу. Так например, договор розничной купли-продажи и договор энергоснабжения относятся к одному типу – к договорам купли-продажи. Это следует из того, что в Гражданском кодексе РФ в Главе 30 «Купля-продажа» содержатся параграфы §2 «Розничная купля-продажа» и §6 «Энергоснабжение». Подобное объединение позволяет применять к договорам поставки холодной воды (один из подвидов договора энергоснабжения) общие правила договора купли-продажи, прямо не указывая необходимость применения этих норм.

Соответственно, по логике законодателя и логике структуры Гражданского кодекса РФ, договора не включенные в одну главу – являются различными и общие правила одного вида не применимы к регулированию правоотношений во втором, если об этом прямо не указано.

В настоящий момент Гражданский кодекс РФ содержит Главу 34 «Аренда» в которую включены:

  • прокат — §2
  • аренда транспортных средств — §3
  • которая в свою очередь делится на:
    • аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации
    • аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации
  • аренда зданий и сооружений — §4
  • аренда предприятий — §5
  • финансовая аренда (лизинг) — §6

По логике, договор найма жилого помещения должен был бы входить в главу 34 в виде отдельного параграфа, однако Гражданский кодекс РФ содержит отдельную главу 35 «Наем жилого помещения» .

общие условия договора аренды и договора найма жилого помещения

Общим между договором аренды и договором найма жилого помещения является то, что в обоих случаях имущество собственником на срок и за плату — передается во временное пользование другой стороне, без перехода права собственности. Также общими условиями являются:

  • сохранение договора при смене собственника;
  • преимущественное право на заключение договора на новый срок;
  • внесение арендной платы (платы за наем);
  • разделение капитального ремонта (собственник) и текущего ремонта (арендатор, наниматель) используемого имущества;
  • возврат имущества по окончании срока договора и т.д.

отличные условия договора аренды и договора найма жилого помещения

аренда наем жилого помещения
имущество любое (в разрешенных законом пределах) ст. 607 ГК РФ) только жилое помещение (ст. 673 ГК РФ)
принимающая сторона любое правоспособное и дееспособное лицо (ст. 606 ГК РФ) только гражданин (физическое лицо), или юридическое лицо заключающее договор для проживания гражданина (ст.ст. 671 — 672 ГК РФ)
цель использования имущества возможность использовать имущество в соответствии с условиями договора аренды, или в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ) только для проживания (ст. 678 ГК РФ)
форма договора письменная только для договоров, заключаемых на срок более года, либо если хотя бы одна сторона – юридическое лицо письменная форма обязательна
государственная регистрация все договора аренды недвижимого имущества только договора со сроком год и более

По нашему мнению, причиной выделения договора найма жилого помещения в отдельный вид договоров является исключительное конкретное определение объекта договора как жилого помещения используемого для проживания, т.к. иные цели использования жилого помещения – запрещены.

Некоторые юристы считают, что раз в статье 607 Гражданского кодекса РФ указано, что «в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи» – то жилое помещение может быть передано по договору аренды. Однако данное мнение является ошибочным, как из-за законодательно закрепленного отличия в объекте договора, так и в выделении договора найма жилого помещения в отдельную главу Гражданского кодекса РФ.

Как правильно заключать договор найма жилого помещения

Если заключить договор аренды жилого помещения?

Как видно из ранее приведенного анализа, если договор заключается в отношении жилого помещения, то правильным является — договор найма жилого помещения. Многие граждане боятся заключать договор найма жилого помещения считая, что впоследствии нельзя будет выселить нанимателей. Однако подобные проблемы возникают не из-за того, что заключен договор найма жилого помещения, а из-за того, что он заключен не правильно.

Именно по этой причине будет неправильным пытаться защитить свои интересы заключая договор аренды, вместо договора найма жилого помещения.

Отсутствие срока в договоре найма жилого помещения

Именно данное условие, в совокупности с соблюдением порядка расторжения договора, является основным защитным средством от проблем с выселением недобросовестных жильцов.

Самой главной ошибкой, которую могут допустить при заключении договора найма жилого помещения – отсутствие срока, на который заключается договор. Отсутствие согласованного сторонами срока не является нарушением, приводящим к недействительности договора, а является фактором, максимально помогающим нанимателю. Это связано с тем, что согласно статьи 683 Гражданского кодекса РФ — если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Преимущественное право при заключении договора на новый срок

Второй ошибкой, связанной со сроком, является нарушение порядка расторжения договора по окончанию его срока.

Spoiler

ГК РФ Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Правильное расторжение договора найма жилого помещения включает в себя несколько условий:

  • проверка наличия или отсутствия оснований для досрочного расторжения договора;
  • предложение заключить договор на иных условиях или не заключать договор с иными лицами на срок не менее чем год;
  • обязательное письменное уведомление о предстоящем расторжении договора не менее чем за 3 месяца (условие о 3-месячном сроке не обязательно, если иной срок предусмотрен договором или срок договора найма жилого помещения не указан, но общий срок договора менее 3-х месяцев. Считаем, что что в данном случае действует правило о разумном сроке).

Следует запомнить, что «просто так, по желанию собственника» расторгнуть договор найма жилого помещения нельзя. К сожалению, многие граждане считают, что раз они стали собственниками то в любой момент могут как заключить договор, так и расторгнуть его. Подобная самоуверенность приводит к многочисленным судебным процессам, в которых собственники проигрывают суды из-за того, что не соблюдали условия договора найма жилого помещения или Гражданского кодекса РФ о его расторжении. Право собственности, помимо самого права, наделяет собственников и обязанностями – в рассматриваемом нами случае, обязанностью надлежащей причины для расторжения договора или оснований для незаключения его на следующий период.

Как указано выше, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Данное условие защищает права нанимателя на необоснованный отказ от заключения договора.

Например, бабушка может обидеться на то, что ее не приглашают на чай в квартиру, которую она сдает и отказаться от договора на новый срок. Но именно правило статьи 684 ГК РФ не дает возможность просто так расторгнуть договор или отказаться его заключать на новый срок только по причине «он мне не нравится». Для надлежащего расторжения необходимы нарушения со стороны нанимателя. Если стороны при заключении договора согласовали условие, что наниматель должен не менее чем 2 раза в месяц приглашать бабушку на чай, а отказ является основанием для одностороннего отказа в продлении договора – то подобное условие будет надлежащим и законным.

Именно по этой причине следует внимательно читать раздел договора с пунктами, касающимися его расторжения. Согласно правила статьи 421 Гражданского кодекса РФ — граждане и юридические лица свободны в заключение договора:

  • если Вы собственник, и в будущем желаете без проблем расторгать договор, то включайте в условия о расторжении любые причины, вплоть до не выключенного ночью счета, по которым впоследствии договор не будет продлен автоматически;
  • если Вы наниматель, то внимательно читайте все условия в договоре по вопросу его досрочного расторжения и соблюдайте их. Без оснований для досрочного выселения собственник не сможет расторгнуть с Вами договор ранее согласованной даты, а если это произойдет и он Вас выгонит – Вы можете взыскать убытки с него в суде.

Исходя из сказанного, надеемся стало понятно, почему правило о проверки оснований для досрочного расторжения договора мы поставили на первое место в порядке расторжения договора.

Если все-таки Вам хочется расторгнуть договор найма жилого помещения, а формального повода нет (ну не нравятся Вам эти приличные, но чем-то противные жильцы), то Вам надлежит дождаться окончания срока договора, предупредить заранее о расторжении договора и предложить такие условия, при которых Ваши жильцы обязательно откажутся. Очередной ошибкой будет то, что Вы предложите цену в три раза больше, чем была раньше. Да – они откажутся. Но если Вы заключите договор с той же ценой, но уже с другими жильцами, то согласно статьи 684 Гражданского кодекса РФ наниматель получает право требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков.

Выход есть – договоритесь с новыми жильцами на включение в договор условия «беспрепятственного доступа в квартиру в любое время суток» и право нанимателя по этой причине расторгнуть договор в одностороннем порядке. Соответственно будете защищены и Вы

  • в новом договоре условие, при соблюдении которого Вы может заходить в 3 часа ночи в квартиру;

и наниматель

  • если Вы нарушите свое обещание так не делать, то он съедет в любой момент.

Срок в договоре найма жилого помещения

Наконец-то мы подошли к вопросу о сроке, который необходимо указывать в договоре найма жилого помещения. Какой-то конкретный срок, который подойдет и для нанимателя и для собственника посоветовать сложно:

  • с одной стороны сторонам хочется заключить один раз на много лет договор и больше не знать проблем. При подобном намерении сторон можно заключать договора на максимальный срок для договора найма жилого помещения – 5 лет, с обязательной государственной регистрацией.
  • с другой стороны, зачастую жизненные условия меняются так неожиданно, что всегда должна быть возможность для своевременного изменения условий договора или его расторжения. При подобном настроении можно заключат договор и на один месяц, а затем каждый месяц его пролонгировать.
  • для собственника – если Ваши отношения с нанимателем радужные и безоблачные, наниматель своевременно оплачивает за жилое помещение и соседи на него не жалуются, то по условиями автоматической пролонгации (абз. 2 ст. 684 ГК РФ) договор будет продлеваться неоднократно. Срок менее чем год, избавляет Вас от необходимости в государственной регистрации обременения, а при необходимости расторгнуть договор, у Вас есть эта возможность и право;
  • для нанимателя – если проблем с собственником не будет, то по правилу автоматической пролонгации жить Вы будете долго и счастливо. А при возникновении проблем Вы в любом случае имеете право, предупредив за 3 месяца, расторгнуть договор.

Плата по договору найма жилого помещения

Последним важным условием договора найма жилого помещения, на котором хотелось бы остановиться, является условия о плате по договору найма жилого помещения. Если Вы получили квартиру по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде, то условия об оплате Вы не можете менять – Вы будете платить не больше того, чем платят другие, т.к. вопросы о плате за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда урегулирован статьей 154 Жилищного кодекса РФ и иными соответствующими статьями Жилищного кодекса РФ.

Если же договор найма жилого помещения заключается между гражданами или юридическими лицом и гражданином, то согласно статьи 682 Гражданского кодекса РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

При определении размера платы мы советуем ориентироваться на статью 154 Жилищного кодекса РФ, но с учетом того, что квартира не является квартирой государственного или муниципального жилищного фонда. Для учета этих особенностей мы рекомендуем разделять в договоре плату за наем и ту прибыль, которую Вы собираетесь извлекать. Для этого мы рекомендуем использовать примерно следующую структуру платы за жилое помещение по договору:

  1. плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
    1. 1. договорная плата за жилое помещение;
  2. плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
  3. плату за коммунальные услуги.

Как видите, мы предлагаем из платы за пользование жилым помещением выделить договорную плату за жилое помещение. Это связано с известной проблемой о регулировании размеры платы за наем органами местного самоуправления (об этом чуть ниже). Например, если Вы установите плату за наем в размере 300 рублей за м2 (15 000 руб. за квартиру в 50 м2), то теоретически это может быть оспоримо.

Однако если Вы разделите плату за жилое помещение на плату за наем в размере 10 руб. / м2 и договорную плату за жилое помещение в размере 290 руб. / м2, то подобное разделение не будет оспоримым, т.к. будет соответствовать принципу «свободы договора».

Размер платы за наем регулируется органами местного самоуправления – пробел или проблема?

Одним из возможных проблемных мест, на наш взгляд, не урегулированных в настоящее время законодателем, является установление размера платы за наем жилого помещения. Проблема заключается в следующей правовой связке:

ст. 682 ГК РФ — В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

ч. 3 ст. 156 ЖК РФ — Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) … устанавливаются органами местного самоуправления.

Spoiler

ГК РФ Статья 682. Плата за жилое помещение

  1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
  2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
  3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

ЖК РФ, Статья 156. Размер платы за жилое помещение

  1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
  2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
  3. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). Плата за наем устанавливается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.…

Данная связка позволяет сделать вывод, что размер платы за наем, по аналогии являющейся арендной платой, ограничен размером устанавливаемым органами местного самоуправления. А значит, существует теоретическая вероятность, что наниматель по договору найма жилого помещения заключенного с собственником-гражданином, попробует в судебном порядке оспорить часть размера платы за жилое помещение и распространить на нее размер платы за наем установленный органом местного самоуправления. Однако, в подобном случае законодательно отсутствует запрет установить иные составляющие платы по договору найма жилого помещения.

Считаем, что при постановке подобного вопроса в судебной практике будет необходимо решение Верховного суда Российской Федерации, для разрешения вопроса:

  • имеет ли собственник (за исключением договоров социального найма и договоров найма государственного или муниципального жилищного фонда) право устанавливать размер платы за наем отличающийся от размера установленного органом местного самоуправления,
  • или собственник (за исключением договоров социального найма и договоров найма государственного или муниципального жилищного фонда) имеет право включать в размер платы за жилое помещение помимо платы за наем и платы за содержание жилого помещения, иные составляющие позволяющие ему извлекать прибыль из деятельность по сдаче в наем жилого помещения.

Составить договор найма жилого помещения

После прочитанного материала предлагаем Вам образец договора социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения. Посмотреть образцы, а также самостоятельно их заполнить и подобрать необходимые именно Вам условия.Вы можете на отдельной странице.